Construtoras enfrentam impactos com nova MP que taxa LCI, CRI e FIIs a partir de 2026

As empresas de construção civil no Brasil enfrentam um novo desafio após a Medida Provisória (MP) assinada pelo presidente Luiz Inácio Lula da Silva em 11 de outubro. A MP estabelece um imposto de 5% sobre Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), Letra de Crédito Imobiliário (LCI), Letra Imobiliária Garantida (LIG) e Fundos de Investimento Imobiliário (FII), impactando diretamente construtoras como Direcional, Cyrela e Eztec.

Esses instrumentos financeiros são essenciais para o financiamento de imóveis, especialmente para o segmento de média e alta renda. De acordo com o Goldman Sachs, a nova tributação afetará apenas novos papéis emitidos a partir de 2026, permitindo que o setor se ajuste. No entanto, a medida já enfrenta resistência no Congresso, e os analistas não se posicionam sobre o desfecho da discussão.

As construtoras mais vulneráveis são aquelas que dependem fortemente de CRIs. A Direcional, por exemplo, tem mais de 80% de sua dívida atrelada a esses títulos, enquanto Cyrela e Eztec possuem cerca de 55%. A expectativa é que o custo da dívida dessas empresas aumente entre 30 e 60 pontos-base devido ao novo imposto. Para a Direcional, esse aumento pode chegar a 60 pontos-base, refletindo sua alta dependência de CRIs.

Mudanças no Financiamento Imobiliário

O financiamento imobiliário no Brasil tem se transformado. Tradicionalmente, os recursos vinham do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE). Contudo, fontes alternativas como LCI, CRI, LIG e FII ganharam espaço, representando 41% dos R$ 2,4 trilhões em 2024, um aumento significativo em relação a 34% em 2022.

A deterioração do saldo das cadernetas de poupança, cuja rentabilidade é inferior à taxa Selic, levou investidores a buscar alternativas. O Goldman Sachs aponta que os bancos estão priorizando crédito para compradores de imóveis em detrimento das construtoras, o que pode resultar em uma redução na disponibilidade de crédito via SBPE neste ano.

Impacto nas Principais Construtoras

A Cyrela, por exemplo, possui 45% de sua dívida em financiamentos de construção, com custo médio de 9,9%. Com a nova tributação, o custo pode subir para 13,7%, aumentando o custo total da dívida em 40 pontos-base. A Direcional, com 84% de sua dívida em CRIs, pode ver seu custo médio subir de 12,6% para 13,2%.

A MRV apresenta uma estrutura de endividamento mais diversificada, com 47% em empréstimos e 53% em CRIs. A tributação pode elevar o custo médio dos CRIs de 13,5% para 14,2%, aumentando o custo total da dívida de 11,9% para 12,3%. Na Eztec, a dívida está dividida em 45% em empréstimos e 55% em CRIs, com um custo total que pode subir de 12,3% para 12,6%.

As mudanças no cenário de financiamento imobiliário e a nova tributação trazem incertezas para o setor, que já enfrenta desafios significativos.