- A reforma tributária de 2023 cria os tributos IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), que substituem ICMS, ISS, PIS e Cofins, com alíquotas entre 26,5% e 28%.
- No setor imobiliário, há redução de 50% na alíquota para imóveis vendidos por pessoas jurídicas, além de abatimentos de até R$ 100 mil; vendas frequentes por pessoas físicas também entram na cobrança.
- O cronograma prevê regulamentação adicional em 2025 (Lei Complementar 214), implementação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) em 2026 e início da cobrança em 1º de janeiro de 2027 para quem cumprir os critérios de volume de vendas.
- Os novos impostos incidirão apenas sobre quem realizar mais de três vendas de imóveis por ano ou construir e vender em menos de cinco anos, com a contagem ocorrendo no ano anterior à cobrança.
- Em 2026, a fiscalização fica mais rígida com o CIB, que integra dados de vários órgãos; penalidades podem chegar a até 150% do imposto devido, e investidores devem considerar se mantêm imóveis em pessoa física ou jurídica para vantagens tributárias.
A reforma tributária aprovada em 2023 traz mudanças significativas para o setor imobiliário. Com a criação do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), os tributos que substituem o ICMS, ISS, PIS e Cofins terão alíquotas entre 26,5% e 28%. Vendas frequentes de imóveis por pessoas físicas estarão sujeitas a essa nova carga tributária, enquanto o segmento imobiliário contará com uma redução de 50% na alíquota e abatimentos de até R$ 100 mil.
O cronograma de implementação se estende até 2027. A regulamentação adicional ocorrerá em 2025 por meio da Lei Complementar 214, com a implementação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) em 2026. A cobrança do IBS e CBS terá início em 1º de janeiro de 2027, para aqueles que atenderem aos critérios de volume de vendas estabelecidos pela nova legislação.
Novos Critérios de Tributação
Os novos impostos incidirão apenas sobre aqueles que realizarem mais de três vendas de imóveis por ano ou que construírem e venderem um imóvel em menos de cinco anos. A contagem das vendas será feita no ano anterior à cobrança. Além disso, a legislação foi desenhada para evitar manobras de elisão fiscal, como o encerramento de empresas para transferir imóveis a pessoas físicas.
Benefícios Fiscais
A reforma apresenta três mecanismos de redução da carga tributária. Primeiro, a alíquota reduzida de 13,25% para o setor imobiliário. Segundo, o imposto incidirá apenas sobre o lucro da venda, permitindo o abatimento do valor investido na aquisição. Por fim, um desconto direto na base de cálculo de até R$ 100 mil será aplicado em imóveis residenciais.
Impactos da Fiscalização
A implementação do CIB em 2026 trará uma fiscalização mais rigorosa. O sistema integrará dados de diversos órgãos, permitindo à Receita Federal monitorar as movimentações imobiliárias com maior eficiência. Os contribuintes que não declararem informações corretamente poderão enfrentar penalidades de até 150% do imposto devido.
A escolha entre manter imóveis em nome da pessoa física ou jurídica se tornará crucial para investidores, pois a estruturação em pessoa jurídica pode proporcionar vantagens tributárias significativas.
